En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, la Municipalité doit procéder à la confection et à la mise à jour de son rôle d'évaluation foncière. Ce nouveau rôle d'évaluation foncière sera en vigueur pour les années 2021 à 2023. La MRC des Chenaux a confié le mandat à la firme d'évaluation FQM évaluation foncière pour procéder à la réalisation et à la mise à jour des rôles d'évaluation foncière de la municipalité de Notre-Dame-du-Mont-Carmel. Cette firme doit appliquer les règlements et les normes adoptés par le gouvernement du Québec, effectuer annuellement des visites de propriétés sur le territoire de la municipalité et procéder à des enquêtes pour obtenir les informations nécessaires afin que l'évaluation soit juste et équitable.
Le rôle d'évaluation foncière représente l'inventaire de tous les immeubles situés sur le territoire de la municipalité. Il indique la valeur de chaque propriété sur la base de sa valeur réelle.
Vous pouvez consulter en ligne, via le lien qui suit, la Matrice graphique et le rôle d'évaluation.
Qu'est-ce que la valeur réelle?
La valeur réelle ou marchande d'une propriété représente sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence. Autrement dit, il s'agit du prix le plus probable que pourrait payer un acheteur pour une propriété lors d'une vente de gré à gré. Cette valeur, inscrite au rôle d'évaluation, sert de base pour le calcul des taxes municipales et scolaires.
Comment établit-on la valeur réelle?
Pour déterminer la valeur réelle d'un immeuble, nous nous servons des relevés techniques des bâtiments (types de matériaux, superficie, descriptif de la propriété, etc.) faits par les inspecteurs au cours des années antérieures. Ensuite, les techniciens et les évaluateurs utilisent diverses méthodes (coût, comparaison et revenu) pour déterminer la valeur réelle. Trois méthodes reconnues d'évaluation sont utilisées : celles du coût, de comparaison et du revenu.
- La méthode du coût permet de formuler une opinion sur la valeur d'une propriété en établissant son coût de remplacement. Cette valeur est obtenue en trouvant le prix d'acquisition du terrain et en déterminant le coût des constructions à l'état neuf, moins les dépréciations (exemple : détérioration d'un bâtiment due à l'âge).
- La méthode de comparaison permet de se faire une opinion sur la valeur d'une propriété en comparant des ventes récentes d'immeubles semblables dans un même voisinage, tout en tenant compte des points de divergence entre les propriétés.
- La méthode du revenu est utilisée dans le cas de propriétés générant des loyers ou dans lesquelles se tiennent des activités économiques. La valeur est déterminée en convertissant les revenus attribués à l'immeuble en capital immobilier (valeur). Cette méthode est essentiellement basée sur l'étude du marché de la location et des frais d'exploitation des immeubles.
À quelle date est déterminée la valeur?
Le rôle d'évaluation foncière est déposé tous les trois ans. C'est pourquoi on parle d'un «rôle triennal». Les valeurs qui y sont inscrites tiennent compte des conditions du marché immobilier au 1er juillet de l'année qui précède le dépôt du rôle. À moins de modifications à la propriété, ces valeurs sont valides pour la durée du rôle d'évaluation foncière. Le rôle d’évaluation foncière 2021, 2022 et 2023 de la Municipalité de Notre-Dame-du-Mont-Carmel a été déposé le 30 octobre 2020. Les valeurs qui y sont inscrites reflètent les conditions du marché au 1er juillet 2019. Elles serviront de base pour le calcul des taxes municipales des années 2021, 2022 et 2023.
Comment savoir si l'évaluation est juste et réaliste?
La façon la plus simple est de vous demander si vous seriez prêt à vendre votre immeuble pour le montant de l'évaluation municipale, en tenant compte de la date de référence du marché (soit, pour le rôle 2021-2022-2023, 18 mois avant la date d'entrée en vigueur du rôle triennal le 1er juillet 2019).
Une augmentation d'évaluation implique-t-elle une hausse de taxes?
Pas nécessairement. Le niveau de taxation est en relation directe avec le budget de la Municipalité de Notre-Dame-du-Mont-Carmel. Toutefois, lorsque vous apportez des améliorations à votre propriété et que vous en augmentez la valeur, il est possible que le rôle d'évaluation en soit influencé en cours d'exercice, ce qui peut avoir une incidence sur votre compte de taxes.
Peut-on contester une valeur inscrite au rôle?
Le contribuable en désaccord avec une valeur inscrite au rôle d'évaluation foncière peut faire une demande de révision seulement la première année du rôle triennal (avant le 30 avril de l'année en cours), à moins, bien sûr, que la propriété ait subi des modifications. Pour ce faire, vous devez remplir un formulaire prévu à cette fin, intitulé «Demande de révision du rôle d'évaluation foncière» en vous présentant à l'hôtel de ville de Notre-Dame-du-Mont-Carmel ou à la MRC des Chenaux. Le formulaire dûment rempli doit être transmis au plus tard le 30 avril de l'année en cours à l'adresse suivante: MRC des Chenaux, 630 rue Principale, Saint-Luc-de-Vincennes (Québec) G0X 3K0.
Avant de faire une demande de révision, nous vous suggérons d'appeler Servitech inc. au 819 537-5157 ou au 1 855 537-5157. Des frais non remboursables, variant selon la valeur inscrite au rôle, sont exigés pour chaque demande de révision. Le paiement doit être transmis en même temps que la demande. Si des modifications sont apportées à votre propriété au cours des trois années qui suivent le dépôt du rôle et qu'une nouvelle évaluation est établie, vous pouvez présenter une demande de révision uniquement sur ces modifications dans les 60 jours suivant la réception de l'avis de modification du rôle d'évaluation foncière. En vertu de la Loi sur la fiscalité municipale, l'évaluateur de la municipalité est tenu de vérifier le bien-fondé de toute demande de révision qui lui est soumise. Il doit également adresser une réponse écrite au demandeur pour l'informer de ses conclusions quant à la valeur révisée de l'immeuble. Toute personne qui fait une demande de révision et qui n'a pas conclu d'entente avec l'évaluateur peut exercer un recours, ayant le même objet que la demande de révision, devant la Section des affaires immobilières du tribunal administratif du Québec (TAQ), et ce, dans les 60 jours suivant l'envoi de la réponse de l'évaluateur.